Kam se ubírají ceny bydlení a co je táhne — inflace, mzdy, nájmy, peněžní zásoba, dostupnost, výnos a výstavba. Většina grafů se plní živě z veřejných databank; historické řady a data z ČNB ARAD jsou vložená a ověřitelná u zdroje.
Index cen bydlení (Eurostat, 2015 = 100, od roku 2005) s orientační extrapolací trendu. Vpravo je vidět, jak ceny přerostly mzdy i nájmy.
Eurostat prc_hpi_q · 2015 = 100 · čtvrtletně
Vše na 2015 = 100 → srovnání tempa růstu
Inflace znehodnocuje dluh i úspory; peněžní zásoba (kolik peněz v ekonomice hledá umístění) je hlavní palivo inflace aktiv. Vpravo skutečná řada agregátů M1/M2/M3 z ČNB ARAD — nové peníze nekončí u rohlíků, ale často v „betonu".
Eurostat HICP · meziroční tempo · měsíčně
Stavy v bil. Kč · měsíčně · 2002–2026
Reálné ceny bydlení (očištěné o inflaci, 2015 = 100) podle OECD. Přidány jsou klasické krachy — Japonsko (bublina 80. let), Irsko a Řecko (2008) — vedle trhů, které dlouhodobě jen rostou.
OECD Analytical House Prices (real, s.a.) přes DBnomics · 2015 = 100 · legendou lze země skrývat
Přelomová studie The Rate of Return on Everything (Jordà, Knoll, Kuvshinov, Schularick, Taylor) spočítala reálné výnosy tříd aktiv za 145 let v 16 zemích. Bydlení dává historicky ~7 % reálně — na úrovni akcií, ale s nižší kolísavostí, a výrazně nad dluhopisy. Vpravo roční změny cen v USA (Shiller) — pokles je vzácný.
Průměrný roční reálný výnos, % · dle období
Nominálně, % · 1950–2024 · zdroj Shiller
Nahoře standardizovaný poměr cena/příjem a cena/nájem jako % dlouhodobého průměru země (OECD; >100 = dráž než bývá zvykem). Dole tvrdá realita: kolik čistých měsíčních platů stojí 1 m² v širším centru — Česko patří k nejhůř dostupným.
Cena m² ÷ průměrný čistý měsíční plat · vyšší = hůře dostupné
Hrubý výnos z pronájmu bytu v Praze je dnes okolo 3,6 %. Celkový očekávaný výnos investora je ale součet zhodnocení ceny + nájmu, snížený o náklady financování. Posuvníky si můžeš scénář nastavit sám.
Roční zhodnocení + hrubý nájemní výnos − náklady hypotéky = čistý očekávaný výnos
Zjednodušený model bez daní, nákladů na údržbu a neobsazenosti. Náklad hypotéky se počítá z celé hodnoty; při částečném úvěru (LTV) je dopad menší.
Málo nových bytů + silná poptávka = tlak na ceny. Absolutní počty dokončených a zahájených bytů v ČR: vrchol 2007, propad po 2008, oživení do 2019, rekordní dokončování 2022–2023 a jeho pokles v roce 2024.
Roční počty bytů · zdroj ČSÚ (Bytová výstavba)