Co tyto spory skutečně rozhoduje

Soudy zkoumají tok peněz spolehlivěji než znalecké odhady

Nejsilnějším společným prvkem vyhovujících rozsudků není cenový nepoměr, ale způsob úhrady. Žaloby uspěly tam, kde cena šla na fiktivní „provize“ osobám bez smlouvy s prodávajícím, byla „zaplacena“ zápočtem proti neurčitě uznaným dluhům, nebo započtena na spornou fakturu. Zamítnuté případy jsou naopak ty, kde peníze prokazatelně dorazily podle smlouvy.

Cenový práh je mnohem níž, než se běžně soudí

Nejvyšší soud vymezil v 33 Cdo 42/2021 pásmo 45–55 % obvyklé ceny jako hrubý nepoměr. Praxe je ale ještě přísnější:

• 67 % (2/3 ceny) — v pořádku, neplatnost nezakládá
• 58 % — KS Brno neuznal; pro absolutní neplatnost by nepoměr musel jít „v řádu stovek procent“
• 58 % — KS Praha naopak uznal, s odůvodněním, že se od pásma odchyluje „v rozsahu cca 3 %“
• 43 % — neuznáno, protože soud dal přednost nižšímu exekučnímu ocenění před znaleckým posudkem žalobce

Jakmile jsou ve spise dva posudky, výsledek určí, který z nich soud zvolí a zda zohlední zástavní práva a stav nemovitosti.

Zpětný odkup a nájem hrají pro kupujícího, ne pro prodávajícího

Toto je kontraintuitivní a napříč rozsudky naprosto konzistentní. Soudy čtou existenci zpětného odkupu jako důkaz, že strany chtěly skutečný prodej — a jako benefit, který snižuje cenový nepoměr.

Z výše dohodnuté kupní ceny pro případ zpětné koupě lze dovodit, že na koupi nechtěl ani profitovat. 83 Co 241/2021, KS Ústí nad Labem – pobočka Liberec

Prodávající pak spor prohrává na tom, že si podmínky odkupu porušil sám — typicky přestal platit nájem. Kde byla dohoda o odkupu jen ústní, byla neprokazatelná. Prodávající je v pasti tak jako tak.

Rychlost jednání je červený praporek

Vyhovění koreluje s extrémně krátkou dobou mezi oslovením a podpisem — v jednom případě 11 dní, v jiném podpis den před dražbou. Zamítnutí naopak koreluje s měsíci vyjednávání a smlouvou zaslanou dopředu.

Formule, kterou soudy opakují, zní: měl, nebo neměl prodávající dostatek času na rozmyšlenou a možnost se poradit. V jednom zamítavém rozsudku byla rozhodná věta, že smlouva byla zaslána „více než měsíc před jejím podpisem“; v jiném, že si ji převodce několik měsíců sám přepisoval.

Prekluze podle § 1795 funguje mechanicky

Kdykoli šlo o neúměrné zkrácení podle § 1793, rozhodla roční prekluzivní lhůta bez věcného zkoumání. Ve dvou rozsudcích soud výslovně napsal, že tak rozhoduje, „i kdyby ke zkrácení došlo“.

Naopak nároky opřené o absolutní neplatnost uspěly i po sedmi letech — tam čas nehraje roli, protože vlastnické právo se nepromlčuje.

Profil prodávajícího rozhoduje o subjektivním znaku

Nejsilnější jediný faktor na straně zamítnutí je zastoupení advokátem nebo profesní zkušenost prodávajícího:

Za situace, kdy žalobkyně byla při uzavírání kupní smlouvy zastoupena advokátkou, nelze prakticky o tísni uvažovat, ledaže by bylo tvrzeno, že v tísni byla sama její právní zástupkyně. 15 Co 67/2022, Krajský soud v Brně

Podnikatel se navíc podle § 1797 o. z. lichvy dovolat nemůže vůbec. Naproti tomu vyhovující rozsudky popisují prodávající jako osoby se základním vzděláním, v důchodovém věku, v psychiatrické péči nebo na rodičovské s jediným příjmem 11 000 Kč.

Poznámka spornosti rozhoduje o všem, jakmile jde nemovitost dál

Ve chvíli, kdy se nemovitost dostane k dalšímu nabyvateli, se spor přesune z lichvy na dobrou víru podle § 984 o. z. — a rozhoduje, zda byla v katastru zapsána poznámka spornosti podle § 986.

Soudy přitom tolerovaly nápadné anomálie: kupující byt nikdy neviděl, ve smlouvě lživě prohlásil, že jej prohlédl, koupil osm dní po zpřístupnění za cenu pod odhadem — a dobrá víra přesto uznána. Výjimkou je nabyvatel-profesionál v realitách, u něhož soud řekl, že „posouzení dobré víry musí být přísné“.

Chování po smlouvě váží víc než okolnosti jejího uzavření

Soudy opakovaně hodnotí, jak se prodávající choval potom. Placení nájmu berou jako důkaz, že s převodem souhlasil. Neplacení nájmu naopak spouští vyklizení a ruší právo zpětné koupě. Zamlčení dluhů, umožněná prohlídka bez námitky nebo plánovaný osobní bankrot se obracejí proti žalobci podle § 6 o. z.

V jednom rozsudku soud vytkl žalobkyni, že její záměr „o dosažení osobního bankrotu byl již plánován“. V jiném rozhodlo mlčení o milionové pohledávce v insolvenčním návrhu.