Posouzení obchodu · výkup podílu

Podíl 1/6 na bytové jednotce 753/7, Štefánikova 753, Kostelec nad Orlicí

Kostelec nad Orlicí · okres Rychnov nad Kněžnou · Královéhradecký kraj · LV 4276 · stav evidence k 12.07.2026 10:55

Okres: Rychnov nad Kněžnou (CZ0524) · Obec: Kostelec nad Orlicí (576361) · k.ú.: Kostelec nad Orlicí (670197) · LV: 4276 (jednotka) / 2492 (budova + pozemek)
Jednotka: 753/7 (byt, obč.z.) · Budova: č.p. 753 na parcele 678 · Prodávající podíl: Pavel Čaban 1/6 · GPS: není v podkladech (mapa níže orientačně)

Klíčová čísla

Požadovaná cena

200 000 Kč

za podíl 1/6 · „o ceně lze jednat" (dle zadání)

Forma obchodu

přímý výkup podílu

bez zpětného pronájmu

Deklarovaná hodnota jednotky

~2 000 000 Kč

po rekonstrukci (interní odhad); 1/6 aritmeticky ≈ 333 000 Kč

Omezení na vykupovaném podílu

C: bez zápisu

„podíl na LV je čistý" — potvrzuje LV

Exekuce na LV (jiný podíl)

1× Skayo Capital 1/3

zahájení exekuce 08.07.2026 · dle podkladů „prý doplacena"

Předmětem výkupu není celá jednotka, ale spoluvlastnický podíl 1/6. Požadovaných 200 000 Kč implikuje cenu celé jednotky 1 200 000 Kč, tj. cca 60 % deklarované hodnoty po rekonstrukci (~2 mil. Kč). Podíl 1/6 na bytě se však na trhu zpravidla obchoduje s diskontem proti aritmetickému výpočtu — samostatně je fakticky neužívatelný a zpeněžitelný jen dohodou spoluvlastníků, prodejem dalšímu skupujícímu, nebo zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví soudem (§ 1143 obč. zák.).

Výpis z katastru nemovitostí (LV 4276, k.ú. 670197 Kostelec nad Orlicí)

Prokazující stav evidovaný k datu 12.07.2026 10:55:02 · vyhotoveno dálkovým přístupem 12.07.2026 11:04:51 · KÚ pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kněžnou (kód 607). Plomby: v dodaném výpisu nejsou uvedeny.

A. Vlastníci, jiní oprávnění

Vlastník	Identifikátor	Podíl	Poznámka
Čaban Pavel — Štefánikova 753, Kostelec nad Orlicí, 517 41	RČ 770328/3104	1/6	prodávající podíl · předseda SVJ Štefánikova 753
Skayo Capital s.r.o. — Na Cihlářce 2767/20, Praha - Smíchov, 150 00	IČ 08217025	1/3	zahájena exekuce (část D) · konkurenční skupující (2 nákupy podílů v r. 2026)
MaximP s.r.o. — Nad obcí I 2110/29, Praha - Krč, 140 00	IČ 06862861	1/6	nabyl kupní smlouvou 2022
SJM Ing. Láska Jiří a Mgr. Lásková Aneta — Štefánikova 753, Kostelec nad Orlicí, 517 41	RČ 971104/3650, 985527/3670	1/6	nabyli kupní smlouvou 2024
Mgr. Šveidlerová Jitka — Štefánikova 753, Kostelec nad Orlicí, 517 41	RČ 596201/0021	1/6	nabyla kupní smlouvou 2025

Jednotka má 5 spoluvlastníků (resp. spoluvlastnických entit). Tři z nich mají adresu přímo v domě Štefánikova 753; dvě jsou pražské s.r.o. skupující podíly.

B. Nemovitosti

Jednotka	Typ / způsob využití	Podíl na společných částech	Vymezeno v
753/7	byt · typ jednotky obč.z. (dle zák. č. 89/2012 Sb.)	736/5671	budova Kostelec nad Orlicí, č.p. 753, byt. dům, na LV 2492 · na parcele 678 (zastavěná plocha a nádvoří, 420 m²) na LV 2492

Způsob ochrany: bez zápisu u jednotky. Budova a pozemek jsou evidovány na samostatném LV 2492 — jeho výpis není v podkladech (případná zatížení budovy/pozemku nutno ověřit).

B1. Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí

Bez zápisu.

C. Omezení vlastnického práva

Bez zápisu. Na LV 4276 (tedy ani na vykupovaném podílu 1/6 Pavla Čabana) nevázne k 12.07.2026 žádné zástavní právo, exekuce ani zákaz zcizení — tvrzení ze zadání „podíl na LV je čistý" LV potvrzuje.

D. Jiné zápisy

Typ	Povinný	Exekutor / listina	Spis. zn. / řízení
Zahájení exekuce týká se podílu 1/3	Skayo Capital s.r.o. IČ 08217025	pověřený soudní exekutor Mgr. Tomáš Voborník, 9. května č.p. 215, Moravany · vyrozumění o zahájení exekuce ze dne 08.07.2026 · právní účinky 08.07.2026 12:33:55 · zápis 10.07.2026	195 EX-253/2026-8 Z-4138/2026-404

Exekuce se vede proti spoluvlastníku Skayo Capital s.r.o. (podíl 1/3), nikoli proti prodávajícímu. Dle podkladů je „prý doplacena" — to však z LV neplyne a zápis je čerstvý (účinky 08.07.2026, tj. 5 dní před nabídkou). Převod podílu 1/6 Pavla Čabana neblokuje, ale je podstatná pro budoucí strukturu spoluvlastnictví: případná exekuční dražba podílu 1/3 by přivedla dalšího (neznámého) spoluvlastníka, případně naopak umožnila podíl 1/3 vydražit.

E. Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina	Pro	Právní účinky	Spis. zn.
Dohoda vlastníků jednotek podle § 1169 zák. č. 89/2012 Sb. ze dne 04.07.2022 — změna prohlášení	Čaban Pavel	08.07.2022 (zápis 09.08.2022)	V-4146/2022-607
Smlouva kupní ze dne 12.10.2022	MaximP s.r.o.	13.10.2022 (zápis 04.11.2022)	V-5763/2022-607
Smlouva kupní ze dne 21.08.2024	SJM Ing. Láska Jiří a Mgr. Lásková Aneta	02.09.2024 (zápis 27.09.2024)	V-4308/2024-607
Smlouva kupní ze dne 17.02.2025	Mgr. Šveidlerová Jitka	17.02.2025 (zápis 11.03.2025)	V-766/2025-607
Smlouva kupní ze dne 31.03.2026	Skayo Capital s.r.o.	01.04.2026 (zápis 23.04.2026)	V-1659/2026-607
Smlouva kupní ze dne 15.05.2026	Skayo Capital s.r.o.	18.05.2026 (zápis 12.06.2026)	V-2443/2026-607

Z titulů je patrná vysoká fluktuace podílů: od r. 2022 proběhlo 5 převodů, z toho dva nákupy Skayo Capital jen v roce 2026 (celkem 1/3). Skayo Capital podíly aktivně skupuje a zároveň dala klientovi konkurenční nabídku. F. BPEJ: bez zápisu.

Cena vs. hodnota (dluhy na podílu nejsou)

Položka	Částka	Poznámka
Požadovaná cena za podíl 1/6	200 000 Kč	dle zadání, „o ceně lze jednat"
Implikovaná cena celé jednotky (6 × 200 000)	1 200 000 Kč	přepočet, orientační
Deklarovaná hodnota celé jednotky po rekonstrukci	~2 000 000 Kč	interní odhad; znalecký posudek/report není v podkladech
Aritmetická hodnota podílu 1/6 z deklarované hodnoty	~333 333 Kč	bez diskontu za minoritní podíl
Dluhy váznoucí na vykupovaném podílu (dle LV)	0 Kč	část C bez zápisu; dluhy vůči SVJ nejsou v podkladech — ověřit

Hodnota ~2 mil. Kč je deklarována po rekonstrukci — byt je dle fotodokumentace vyklizený a před rekonstrukcí (opadané omítky, betonové podlahy, vlhkost). Náklady rekonstrukce nejsou v podkladech a u podílu 1/6 je navíc nelze provést bez součinnosti spoluvlastníků. Reálná okamžitá hodnota podílu je proto nižší než aritmetických ~333 tis. Kč; ekonomika obchodu stojí na exitu — odprodej podílu Skayo Capital (či jinému spoluvlastníku), dokup zbytku, nebo zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem s prodejem celé jednotky.

Nemovitost

Bytová jednotka 753/7

3+1 · 73 m² (orientačně)

Dispozice dle podkladů je orientační. Podíl na společných částech domu 736/5671. Jednotka vymezena podle občanského zákoníku (dohoda vlastníků § 1169, změna prohlášení 2022).
Bytový dům má 3 patra a 7 bytů (dle podkladů). K bytu přísluší sklep v 1. PP (dle přiloženého půdorysu).

Stav dle fotodokumentace

Zděný činžovní dům s opravenou fasádou; před domem probíhají práce na chodníku/ulici (stavební oplocení, palety dlažby).
Byt je vyklizený, před rekonstrukcí: opadané omítky, obnažené zdivo a stopy vlhkosti (komora), betonové podlahy bez krytin, demontované rozvody; připraven malířský materiál. Konstrukce, stáří domu a energetika nejsou v podkladech (report/odhad nebyl dodán).

Parcely, plocha, ochrana

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součást / způsob ochrany
678	420 m²	zastavěná plocha a nádvoří	budova č.p. 753, byt. dům (na LV 2492) · způsob ochrany: bez zápisu na LV 4276

Na jednotku připadá spoluvlastnický podíl 736/5671 na společných částech domu a pozemku. Detail parcely a budovy je na LV 2492 (není v podkladech).

Lokalita a vzdálenosti

Místo	Vzdušnou čarou (odhad)	Po silnici (odhad)	Počet obyvatel (~)
Doudleby nad Orlicí	~3 km	~4 km	~1 900
Vamberk	~5 km	~6 km	~4 500
Rychnov nad Kněžnou (okres)	~8 km	~10 km	~11 000
Týniště nad Orlicí	~9 km	~11 km	~6 000
Choceň	~11 km	~14 km	~8 500
Hradec Králové (kraj)	~30 km	~35 km	~93 000

Obec Kostelec nad Orlicí má přibližně 5 929 obyvatel (ČSÚ, 2024). Kostelec nad Orlicí je město s běžnou občanskou vybaveností (školy, úřady, lékaři, železniční trať). Ulice Štefánikova leží poblíž centra; dle fotografií jde o klidnou ulici s parkem před domem. Vzdálenosti a počty obyvatel jsou orientační odhady — nejsou z podkladů. Poloha markeru je orientační (střed obce), přesné GPS není v podkladech.

Mapa: https://mapy.cz/zakladni?x=16.2123&y=50.1223&z=15&source=coor&id=16.2123,50.1223 (orientační)

Fotogalerie

13 náhledů: 11 stran z PDF „Fotografie byt Kostelec nad Orlicí" + katastrální mapa + půdorys 1. PP (sklep). Zmenšené náhledy, originály v dodaných podkladech.

Bytový dům Štefánikova 753 – průčelí od parku

Bytový dům – celkový pohled na uliční fasádu

Uliční fasáda – probíhající práce před domem

Společné schodiště domu s kovaným zábradlím

Interiér bytu před rekonstrukcí – místnost s vývody vody (patrně kuchyň)

Pokoj před rekonstrukcí – okno do ulice bez začištění

Pokoj před rekonstrukcí – připravený malířský materiál

Technická chodba / komora s rozvody kanalizace

Komora – obnažené zdivo a stopy vlhkosti u okna

Pokoj před rekonstrukcí – pohled z chodby

Katastrální mapa – parcela 678, č.p. 753

Odkazy a identifikátory

Okres: Rychnov nad Kněžnou (CZ0524) · Obec: Kostelec nad Orlicí (576361) · k.ú.: Kostelec nad Orlicí (670197) · LV: 4276 · budova a pozemek LV 2492
Jednotka: 753/7 · Parcela: 678 · Nabývací titul prodávajícího: V-4146/2022-607 (dohoda vlastníků § 1169, změna prohlášení, 2022) · Exekuční zápis: Z-4138/2026-404 (195 EX-253/2026, Skayo Capital)

Mapy.cz Nahlížení do KN (ČÚZK) ČÚZK – řízení

Posouzení zpracováno z dodaných podkladů: výpis LV 4276 (k.ú. 670197 Kostelec nad Orlicí) prokazující stav k 12.07.2026, katastrální mapa, půdorys 1. PP a 11 stran fotodokumentace (PDF). Report/odhad nebyl v podkladech. Zpracováno 16.07.2026. Dokument je faktickým přehledem, nikoli oceněním ani právním stanoviskem. Údaje z katastru je nutné před podpisem ověřit z aktuálního LV.