Posouzení obchodu · zpětný leasing (ZL)

Rodinný dům, Vítkov 49, Česká Lípa

část obce Vítkov · obec Česká Lípa · okres Česká Lípa · Liberecký kraj · LV 134 · stav evidence k 29.07.2026 18:15

Okres: Česká Lípa (CZ0511) · Obec: Česká Lípa (561380) · k.ú.: Vítkov u Dobranova (783676) · LV: 134
Parcely: 149 · 193 · 218/1 · 218/2 · GPS: 50.67411, 14.61644 (RUIAN, kód budovy 77874757)

Pozor — na LV je zapsaná plomba. K 29.07.2026 je u všech parcel vyznačeno „P — právní vztahy jsou dotčeny změnou“ a v oddílu plomb běží řízení Z-3125/2026-501 („Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou“). Dle zadání se v této chvíli zapisuje exekutorské zástavní právo cca 300 tis. Kč — plomba tomu odpovídá. Před jakoukoli nabídkou je nutné vyčkat na dokončení zápisu a vyžádat si aktuální LV, protože obsah části C se změní.

Klíčová čísla

Požadovaná částka

6 000 000 Kč

dle zadání · „nebo dle nabídky“ · forma zpětný leasing

Nájemné

45 000 Kč

měsíčně, „nebo dle nabídky“ · doba 4 roky

Zástavní práva na LV

1× MONETA

+ zákaz zcizení a zatížení · exekutorské ZP se zapisuje

Zástavní rámec z LV

až 18 000 000 Kč

rámec jistin do 31.12.2060 — nikoli výše dluhu

Zůstatek hypotéky dle klienta

3 300 000 Kč

+ exekutorské ZP cca 300 000 Kč (zapisuje se)

Hodnota dle klienta

8 000 000 Kč

za nás orientačně 6–7 mil. Kč — viz výhrady níže

Výpis z katastru nemovitostí (LV 134)

Přepis podstatného obsahu výpisu prokazujícího stav evidovaný k 29.07.2026 18:15:02 (vyhotoveno dálkovým přístupem 29.07.2026 18:35). Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa (kód 501). V k.ú. jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě.

A — Vlastník

Vlastník, jiný oprávněný	Podíl
Svatoň Jakub, Vítkov 3, 470 01 Česká Lípa	1/1 — výlučné vlastnictví

Jediný vlastník, výlučné vlastnictví. Adresa trvalého pobytu vlastníka (Vítkov 3) se liší od adresy oceňované nemovitosti (Vítkov 49). Dle reportu (lustrace k 29.07.2026) bez záznamů v CEE i insolvenčním rejstříku — pozn.: exekutorské zástavní právo se dle zadání teprve zapisuje, lustrace je tedy nemusí zachytit.

B — Nemovitosti

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součást / způsob ochrany
149 P	423 m²	zastavěná plocha a nádvoří způsob využití: zbořeniště	CHKO · CHKO III. zóna · evropsky významná lokalita · ptačí oblast
193 P	320 m²	vodní plocha zamokřená plocha	CHKO · CHKO III. zóna
218/1 P	2 641 m²	trvalý travní porost	CHKO · CHKO IV. zóna · zemědělský půdní fond · BPEJ 53111 / 55411
218/2 P	89 m²	zastavěná plocha a nádvoří	součástí je stavba Vítkov, č.p. 49, rod. dům · CHKO · CHKO IV. zóna
Celkem	3 473 m²	zástavou zatíženy pouze parcely 218/1 + 218/2 (2 730 m²)

Pozemek je větší, než uvádí zadání. Zadání i brožura hovoří o „cca 2 700 m²“ — to odpovídá pouze parcelám 218/1 a 218/2 (2 730 m²), tedy těm, které jsou v zástavě MONETY. Na LV jsou navíc parcela 149 (423 m², zbořeniště) a parcela 193 (320 m², zamokřená vodní plocha), celkem tedy 3 473 m². Tyto dvě parcely nejsou zatíženy zástavou — je třeba vyjasnit, zda jsou předmětem obchodu.

B1 (věcná práva ve prospěch nemovitostí): bez zápisu. Označení P u všech parcel znamená, že právní vztahy jsou dotčeny změnou (probíhající řízení).

C — Věcná práva zatěžující nemovitosti

Typ	Věřitel / oprávněný	Zajištěná částka	Spis. zn. / listina
Zástavní právo smluvní pořadí k 30.04.2025 14:31	MONETA Money Bank, a.s., Vyskočilova 1442/1b, Michle, 140 00 Praha 4 IČO 25672720	budoucí peněžité dluhy vzniklé od 24.04.2025 do 31.12.2060, do celkové výše jistin 18 000 000 Kč (nebo ekvivalent v jiné měně)	V-2414/2025-501 smlouva reg. č. 242 25 000846.1GZ ze dne 28.04.2025 účinky 30.04.2025, zápis 23.05.2025
Zákaz zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva	MONETA Money Bank, a.s.	—	V-2414/2025-501 pořadí k 30.04.2025 14:31
Související závazky (k ZP)	nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh · neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého. Zástavní právo i zákaz zcizení a zatížení váznou na parcelách 218/1 a 218/2 (parcely 149 a 193 zatíženy nejsou).

Zákaz zcizení a zatížení je u tohoto obchodu zásadní — na rozdíl od pouhého zákazu zatížení brání i převodu vlastnictví. Bez výslovné součinnosti MONETY (souhlas / výmaz proti doplacení) nelze nemovitost převést. Zástavní rámec 18 mil. Kč je smluvní strop pro budoucí dluhy do r. 2060, nikoli aktuální dluh; klient uvádí zůstatek 3,3 mil. Kč. Oficiální vyčíslení banky je nutné.

D — Poznámky, plomby a upozornění

Část D (poznámky a další obdobné údaje): bez zápisu. Plomby a upozornění k 29.07.2026:

Číslo řízení	Obsah	Vztah k
Z-3125/2026-501	Práva k nemovitostem jsou dotčena změnou — probíhající řízení; dle zadání jde o zápis exekutorského zástavního práva cca 300 tis. Kč	všechny parcely (označení P)
ZDŘ-87/2021-501	Upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení	Parcela 218/1

Na LV k datu výpisu ještě není zapsána žádná exekuce, ale běží řízení Z-3125/2026-501 a zadání avizuje exekutorské zástavní právo. Znamená to, že vedle hypotéky MONETY vstupuje do hry druhý věřitel a dluh vůči němu je nutné vyčíslit a vypořádat. Dále je u parcely 218/1 od r. 2021 vedeno upozornění ZDŘ-87/2021-501 — jeho obsah je třeba ověřit na katastrálním pracovišti.

E — Nabývací tituly

Smlouva darovací č. NZ 83/2011 sepsaná ve formě notářského zápisu JUDr. Ladislavou Holasovou, notářkou v České Lípě, ze dne 13.06.2011. Právní účinky vkladu práva ke dni 16.06.2011.	V-2964/2011-501	pro: Svatoň Jakub
Smlouva kupní ze dne 26.10.2016. Právní účinky zápisu k okamžiku 26.10.2016 11:03:53. Zápis proveden 18.11.2016.	V-7784/2016-501	pro: Svatoň Jakub

Vlastník nabyl část darem v r. 2011 a část koupí v r. 2016 — dům byl dle RUIAN dokončen v r. 2014, tedy postaven na pozemku nabytém darem.

Cena vs. dluhy

Položka	Částka	Poznámka
Požadovaná částka (ZL)	6 000 000 Kč	zadání z 30.07.2026 · „nebo dle nabídky“
Hodnota dle klienta	8 000 000 Kč	uvedeno v brožuře i v zadání, bez znaleckého posudku
Orientační hodnota za nás	~6–7 000 000 Kč	náš orientační odhad, bez místního šetření — viz výhrada k podlahové ploše
Zůstatek hypotéky MONETA dle klienta	3 300 000 Kč	bez oficiálního vyčíslení banky
Exekutorské zástavní právo (zapisuje se)	cca 300 000 Kč	dle zadání · odpovídá plombě Z-3125/2026-501
Dluhy celkem dle podkladů	≈ 3 600 000 Kč	nutné potvrdit vyčíslením obou věřitelů
Požadavek − dluhy dle podkladů	≈ 2 400 000 Kč	orientační zůstatek pro klienta

Zástavní rámec MONETY z LV (18 mil. Kč) je pouze smluvní strop pro dluhy vzniklé do r. 2060 — nevypovídá o výši dluhu. Rámec této velikosti u domu s deklarovanou hodnotou 8 mil. Kč stojí za pozornost: umožňuje bance dozajistit i další (např. podnikatelské) financování. Vyžádat vyčíslení a potvrzení, že rámec není čerpán nad uvedený zůstatek.

Nemovitost

Rodinný dům č.p. 49 (na parc. 218/2)

Novostavba, dokončeno 2014

Dle zadání a brožury: rok výstavby 2013, dispozice 4+1, podlahová plocha cca 100 m², zastavěná plocha 97 m².
RUIAN uvádí odlišně: dokončení 31.03.2014 · zastavěná plocha 89 m² · podlahová plocha 70 m² · obestavěný prostor 380 m³ · 1 nadzemní podlaží · 1 byt. Fotografie ukazují obytné podkroví se střešními okny, které RUIAN jako podlaží nevede.

Konstrukce a stav

Konstrukce: cihly, tvárnice, cihlové bloky (RUIAN). Stav dle fotografií velmi dobrý — moderní kuchyně s ostrůvkem, novější podlahy, upravená zahrada s altánem a zpevněné stání.
Vytápění: lokální topidlo v bytě (fotografie ukazují krbová kamna) · vodovod: připojen · odpady: žumpa / jímka · bez plynu · bez výtahu (vše RUIAN).

Rozpor v podlahové ploše je pro ocenění zásadní. Rozdíl mezi deklarovanými ~100 m² (4+1) a 70 m² dle RUIAN je zhruba 30 %. Část plochy patrně tvoří obytné podkroví, které RUIAN nezapočítal, ale rozdíl je natolik velký, že bez zaměření či pasportu nelze hodnotu 8 mil. Kč potvrdit. Doporučeno vyžádat projektovou dokumentaci nebo pasport a ověřit, zda je podkroví zkolaudováno jako obytné.

Dle reportu je na adrese registrován 1 ekonomický subjekt (ARES, IČO 73801372, vznik 04.09.2006) — před obchodem ověřit, zda nemovitost neslouží k podnikání. Energetický štítek (PENB) u novostavby z r. 2014 by měl existovat — vyžádat.

Parcely, plocha, ochrana

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Ochrana / poznámka
149	423 m²	zastavěná plocha a nádvoří (zbořeniště)	CHKO, III. zóna, EVL, ptačí oblast · bez zástavy
193	320 m²	vodní plocha — zamokřená plocha	CHKO, III. zóna · bez zástavy
218/1	2 641 m²	trvalý travní porost	CHKO, IV. zóna, ZPF · BPEJ 53111 (2 640 m²) + 55411 (1 m²) · v zástavě · upozornění ZDŘ-87/2021-501
218/2	89 m²	zastavěná plocha a nádvoří	stavba RD č.p. 49 · CHKO, IV. zóna · v zástavě

Celý pozemek leží v chráněné krajinné oblasti; parcely 149 a 193 navíc v evropsky významné lokalitě a ptačí oblasti (soustava Natura 2000) a ve III. zóně CHKO. To výrazně omezuje stavební a terénní zásahy — jakýkoli záměr podléhá souhlasu správy CHKO. Parcela 218/1 je v zemědělském půdním fondu (vynětí + odvody). Parcela 193 je vedena jako zamokřená plocha — pro zástavbu prakticky nepoužitelná.

Rizikový profil dle reportu (Dům bez obav, 29.07.2026)

Kategorie	Výsledek	Riziko
Radonové riziko	index 1 — nízké (do 200 Bq/m³)	nízké
Záplavové riziko	není v záplavovém území	bez rizika
Ochranná pásma vodních zdrojů	není v ochranném pásmu	bez omezení
Hluková zátěž	minimální zatížení (< 50 dB Lden)	nízké
Ekonomické subjekty (ARES)	1 subjekt na adrese (IČO 73801372)	minimální
Omezení vlastnického práva (LV)	zákaz zcizení a zatížení + zástavní právo (MONETA)	vysoké dle reportu
Lustrace vlastníka (CEE, ISIR)	1 vlastník — bez rizikových záznamů	bez rizika
Občanská vybavenost	21 míst, z toho pouze 2 do 1 km	omezené
Technická infrastruktura	do 100 m pouze elektřina (1 ze 4 sítí)	základní

Celkové hodnocení reportu: „nemovitost s minimálním rizikem" s jedním záznamem vysokého rizika (zákaz zcizení a zatížení MONETY, viz část C). Report byl zpracován před zápisem exekutorského zástavního práva, které jeho hodnocení nezohledňuje. Slabinou lokality je infrastruktura — v okolí do 100 m je pouze elektřina, dům má vlastní žumpu a v okolí není vodovodní ani kanalizační síť ani plyn.

Lokalita a vzdálenosti

Místo	Vzdálenost (odhad)	Počet obyvatel
Dobranov (část Č. Lípy)	~2 km	~500
Zákupy	~3 km	~2 950
Česká Lípa (centrum)	~7 km	~33 300
Nový Bor	~17 km	~11 200
Mimoň	~14 km	~6 700
Doksy	~20 km	~5 200
Liberec	~40 km	~107 000
Praha	~85 km	~1 390 000

Vítkov je malá odlehlá část České Lípy jižně od města, v CHKO u nivy Ploučnice. Dle reportu: zastávka „Vítkov“ 581 m, nejbližší obchod (smíšené zboží Dobranov) 1,8 km, restaurace Farma Heřmaničky 1,3 km, mateřská škola 1,8 km, základní škola Zákupy 2,8 km, praktický lékař 2,4 km, bankomat 2,3 km, čerpací stanice 2,7 km. Občanská vybavenost je omezená — prakticky vše je nutné dojíždět do Zákup nebo České Lípy. Počty obyvatel: ČSÚ / statistiky obcí, vzdálenosti orientační.

Mapa: https://mapy.cz/zakladni?x=14.61644&y=50.67411&z=17

Zobrazit na Mapy.cz Podobné nemovitosti na Sreality.cz — domy Česká Lípa Sreality.cz — domy okres Česká Lípa

Fotogalerie

10 fotografií z brožury dodané k nabídce (zmenšené náhledy, proklikávací — klikněte pro zvětšení, šipky / Esc pro ovládání).

Pohled na dům od zahrady, dřevěný přístřešek

Odkazy a identifikátory

Okres: Česká Lípa (CZ0511) · Obec: Česká Lípa (561380) · k.ú.: Vítkov u Dobranova (783676) · LV: 134
Parcely: 149, 193, 218/1, 218/2 · Nabývací tituly: V-2964/2011-501 (dar 2011) · V-7784/2016-501 (koupě 2016)
Zástava: V-2414/2025-501 (MONETA) · Plomby: Z-3125/2026-501 · ZDŘ-87/2021-501 · RUIAN budova: 77874757

Nahlížení do KN (ČÚZK) Mapy.cz Sreality.cz — Česká Lípa

Posouzení zpracováno z dodaných podkladů (výpis z LV 134 k 29.07.2026 18:15; report „Dům bez obav" z 29.07.2026; brožura s 10 fotografiemi) ke dni 04.08.2026. Dokument je faktickým přehledem, nikoli oceněním ani právním stanoviskem. Uvedená orientační hodnota je náš vlastní odhad bez místního šetření a znaleckého posudku. Na LV běží řízení Z-3125/2026-501 — údaje z katastru je nutné před podpisem ověřit z aktuálního LV.