Posouzení obchodu · odkup se zpětným pronájmem (zpětný leasing)

Rodinný dům Zahradní 2633, Dvůr Králové nad Labem

část obce Dvůr Králové nad Labem · obec Dvůr Králové nad Labem · okres Trutnov · Královéhradecký kraj · LV 3847 · stav evidence k 16.07.2026 09:35

Okres: Trutnov (CZ0525) · Obec: Dvůr Králové nad Labem (579203) · k.ú.: Dvůr Králové nad Labem (633968) · LV: 3847
Parcely: St. 4383 · 676/10 · GPS: 50.43847, 15.82189 (RUIAN, dle reportu) · Kód budovy: 22744436

Klíčová čísla

Odhadní cena — Valuo

6 016 584 Kč

📄 Odhad ke stažení (PDF)

Požadovaná kupní cena

cca 6 100 000 Kč

dle zadání

Nájemné (zpětný nájem)

61 000 Kč/měs

1 % z KC · „pokud by šlo méně, byla by ráda“

Doba nájmu

5 let

dle zadání

Zatížení na LV

1× ZP + zákaz zcizení

Banka CREDITAS a.s. · dluhy do 9 800 000 Kč (do 25.02.2063)

Vlastník na LV

bytové družstvo

„Ve svém, bytové družstvo“ – klientka není vlastníkem

Zásadní skutečnost: na LV 3847 je jako vlastník zapsáno „Ve svém, bytové družstvo“ (IČO 09229850, Praha 1) – nikoli klientka (paní Svobodová). Jde zjevně o model družstevního zpětného odkupu: klientka musí nemovitost nejprve odkoupit od družstva (odkupní cena cca 4 230 000 Kč + 5–10 % za odkup před fixací). Její exekuce (cca 1 480 000 Kč) proto na tomto LV nejsou zapsány. Obchod vyžaduje vícestrannou strukturu (družstvo → klientka → my, případně přímý převod se souhlasy).

Výpis z katastru nemovitostí (LV 3847)

Výpis prokazující stav evidovaný k datu 16.07.2026 09:35:02, vyhotoveno dálkovým přístupem 16.07.2026 09:48:55. Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov (kód 610). V k.ú. jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela).

A – Vlastník

Vlastník, jiný oprávněný	Identifikátor	Podíl
Ve svém, bytové družstvo, Jindřišská 889/17, Nové Město, 11000 Praha 1	IČO 09229850	vlastnické právo (jediný vlastník)

Vlastníkem je právnická osoba – bytové družstvo. Lustrace vlastníka dle reportu: CEE (exekuce) bez záznamů, insolvenční rejstřík bez záznamů.

B – Nemovitosti

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součást / způsob ochrany
St. 4383	177 m²	zastavěná plocha a nádvoří	Součástí je stavba: Dvůr Králové nad Labem, č.p. 2633, rod. dům (stojí na p.č. St. 4383)
676/10	489 m²	zahrada	zemědělský půdní fond

B1 – Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí

Bez zápisu.

C – Věcná práva zatěžující nemovitosti

Typ	Věřitel / oprávněný	Zajištěná částka	Listina / spis. zn.
Zástavní právo smluvní pořadí k 14.03.2022 11:14 dluhy vzniklé do 25.02.2063	Banka CREDITAS a.s., Sokolovská 675/9, Karlín, 18600 Praha 8 IČO 63492555	do výše 9 800 000,00 Kč	V-2082/2022-610 smlouva č. ZN-533132202228 z 10.03.2022 účinky 14.03.2022 11:14:25 zápis 05.04.2022
Zákaz zcizení a zatížení jakýmkoli právem ve prospěch třetí osoby bez souhlasu banky po dobu existence zástavního práva blokuje převod	Banka CREDITAS a.s. IČO 63492555	—	V-2082/2022-610 pořadí k 14.03.2022 11:14
Související zápisy (u zástavního práva)	závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh · závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého · závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva (vše listina V-2082/2022-610)

Obě omezení zatěžují obě parcely (St. 4383 i 676/10). Report Dům bez obav hodnotí zákaz zcizení a zatížení jako vysoké riziko, zástavní právo jako střední. Skutečná výše dluhu družstva vůči CREDITAS není v podkladech vyčíslena – 9,8 mil. Kč je smluvní strop zajištění.

D – Poznámky a další obdobné údaje · Plomby

D: bez zápisu. Plomby a upozornění: bez zápisu. Na LV nejsou k 16.07.2026 evidovány žádné exekuce, exekuční příkazy ani dražby (exekuce klientky se vážou k její osobě, nikoli k tomuto LV).

E – Nabývací tituly

Smlouva kupní ze dne 10.03.2022, právní účinky zápisu k 14.03.2022 11:16:40, zápis proveden 05.04.2022 (V-2083/2022-610) – pro: Ve svém, bytové družstvo, IČO 09229850. F – BPEJ: parcela 676/10 (489 m²) nebonitováno.

Cena vs. dluhy

Položka	Částka	Poznámka
Požadovaná kupní cena	cca 6 100 000 Kč	ze zadání
Deklarovaná hodnota nemovitosti	8 000 000 – 8 500 000 Kč	odhad zprostředkovatele („vidíme někde kolem“); znalecký posudek není v podkladech
Odkupní cena od družstva	cca 4 230 000 Kč	+ 5–10 % navíc za odkup před fixací (tj. až cca 4 653 000 Kč)
Exekuce klientky	cca 1 280 000 Kč	dle podkladů; nejsou na LV (vlastníkem je družstvo)
Ostatní závazky v exekuci	200 000 Kč	dle podkladů
Závazky celkem	cca 5 710 000 – 6 133 000 Kč	podle výše přirážky družstva (0–10 %)
Kupní cena − závazky	cca +390 000 až −33 000 Kč	zbytek pro prodávající

Kupní cena cca 6,1 mil. Kč závazky pokrývá jen těsně – při horní hranici přirážky družstva (10 %) je bilance záporná. Všechny částky jsou v zadání uvedeny jako „cca“; před nabídkou je nutné přesné vyčíslení odkupní ceny od družstva (vč. přirážky před fixací) a všech exekucí k datu čerpání. Skutečný dluh družstva vůči Bance CREDITAS (zajištěn až do 9,8 mil. Kč) není v podkladech vyčíslen – je třeba potvrdit, že jej odkupní cena plně pokrývá a banka udělí souhlas s převodem a výmazem.

Nemovitost

Rodinný dům č.p. 2633 (na St. 4383)

2 NP + sklep (¾ podsklepeno)

Sklep: 4 místnosti – kotel a bojler, 2 úložné prostory, bar (rekonstrukce 2023–24).
Přízemí: kuchyň, obývací pokoj, pokoj pro hosty, menší kancelář, WC.
Patro: koupelna s WC, dětský pokoj, ložnice, místnost se šatnou.
2 balkony · 2 venkovní garáže připojené a průchozí z domu (v jedné posilovna) · na zahradě 2 zděné místnosti (nářadí / sklad) · bazén s pergolou (2023–24), v pergole pizza pec, gril a bar (2026).
Zastavěná plocha 177 m² · zahrada 489 m² · pozemky celkem 666 m² · 1 byt (RUIAN).

Konstrukce a stav (RUIAN / report)

Druh konstrukce: stěnové panely · dokončení 31.12.1990 · 2 nadzemní podlaží, bez výtahu.
Vytápění: centrální – kotel ve stavbě · vodovod, kanalizační síť, plyn z veřejné sítě.
Novější úpravy dle klientky: kuchyňská linka (2026), schody do sklepa obloženy dlažbou (2026), bar ve sklepě a bazén s pergolou (2023–24).
Report: nemovitost se středním rizikem – ochranné pásmo vodních zdrojů + omezení na LV. Radon: nízké riziko · záplavy: mimo záplavová území · hluk: minimální. PENB nedohledán.

ARES: na adrese jsou registrovány 3 ekonomické subjekty (IČO 14345404, 14199009, 06846025) – odpovídá informaci, že závazky klientky vznikly převážně podnikáním; ověřit, zda podnikání neovlivňuje užívání nemovitosti.

Parcely, plocha, ochrana

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součást / způsob ochrany
St. 4383	177 m²	zastavěná plocha a nádvoří	stavba RD č.p. 2633
676/10	489 m²	zahrada	zemědělský půdní fond (ZPF) · BPEJ nebonitováno

Lokalita leží v ochranném pásmu vodních zdrojů „Dvůr Králové nad Labem vrty HV1–HV3“ – stavební záměry podléhají souhlasu správce vodního zdroje, některé činnosti mohou být omezeny. Sousední parcely: 4× zahrada + obecní ostatní plocha (celkem 9 230 m² dle reportu).

Lokalita a vzdálenosti

Místo	Vzdušnou čarou (odhad)	Po silnici (odhad)	Počet obyvatel (přibl.)
Dvůr Králové nad Labem (centrum)	~1 km	~1,5 km	~15 500
Jaroměř	~12 km	~16 km	~12 000
Hořice	~14 km	~18 km	~8 500
Trutnov	~15 km	~21 km	~30 000
Hradec Králové	~27 km	~34 km	~93 000

Dům stojí v rezidenční čtvrti města. Občanská vybavenost dle reportu výborná (27 míst, z toho 23 do 1 km): MŠ Slunečná ~170 m, pekařství ~280 m, COOP ~240 m, ZŠ Schulzovy sady ~670 m, lékaři do ~500 m, pošta ~720 m, čerpací stanice MOL ~500 m, autobusové nádraží ~1,1 km. Technická infrastruktura: elektřina, vodovod, kanalizace i plyn do 100 m (průměrná vzdálenost 34 m). Obec Dvůr Králové nad Labem má přibližně 14 600 obyvatel (ČSÚ, 2024).

Mapa: https://mapy.cz/zakladni?x=15.82189&y=50.43847&z=17

Fotogalerie

22 zmenšených náhledů z podkladů (WhatsApp, foceno 11/2025 a 07/2026). Obsah jednotlivých snímků nelze z názvů souborů určit – popisky jsou pouze pořadové. Originály v plné kvalitě jsou součástí dodaných podkladů.

Odkazy a identifikátory

Okres: Trutnov (CZ0525) · Obec: Dvůr Králové nad Labem (579203) · k.ú.: Dvůr Králové nad Labem (633968) · LV: 3847
Parcely: St. 4383, 676/10 · Nabývací titul: V-2083/2022-610 (kupní smlouva 10.03.2022, pro družstvo) · Zástavní smlouva: ZN-533132202228 (CREDITAS) · Adresa: Zahradní 2633, 544 01 Dvůr Králové nad Labem

Mapy.cz Nahlížení do KN (ČÚZK) Srovnávací inzerát – Fügnerova (Sreality)

Posouzení zpracováno z dodaných podkladů: zadání ze 16.07.2026, výpis z LV 3847 k 16.07.2026 09:35, report Dům bez obav (typ Základ, objednáno 16.07.2026) a 22 fotografií (11/2025, 07/2026). Zpracováno 16.07.2026. Dokument je faktickým přehledem, nikoli oceněním ani právním stanoviskem. Údaje z katastru je nutné před podpisem ověřit z aktuálního LV.