Posouzení obchodu · odkup se zpětným pronájmem (ZL)

Rodinný dům č.p. 38, Želízy

část obce Želízy · obec Želízy · okres Mělník · Středočeský kraj · LV 390 · stav evidence k 25.06.2026 15:35

Okres: Mělník (CZ0206) · Obec: Želízy (535397) · k.ú.: Želízy (796352) · LV: 390
Parcely: St. 42/1 · St. 42/2 · St. 42/3 · St. 42/4 · 126/1 · 126/4 · GPS: 50.42294, 14.46616 (RUIAN dle reportu)

Klíčová čísla

Odhadní cena — Valuo

4 712 620 Kč

📄 Odhad ke stažení (PDF)

Požadovaná kupní cena

6 500 000 Kč

žádost o zpětný leasing na 6,5 mil. Kč (zadání)

Nájemné (zpětný nájem)

55 000 Kč/měs

= 660 000 Kč/rok (≈ 10,2 % ceny p.a.) · „nebo dle nabídky"

Doba nájmu

4 roky

nebo dle nabídky (zadání)

Zástavní práva na LV

1× Komerční banka

dle podkladů cca 3,5 mil.; rámec dle LV až 4 326 000 Kč + 535 600 Kč

Deklarovaná hodnota

8,5–12 mil. Kč

dle reportu ~8,5 mil. · vlastní odhad klienta 10 mil. · odhad RK 2022: 12 mil. — nedoloženo posudkem

Výpis z katastru nemovitostí (LV 390)

Přepis podstatného obsahu LV, stav evidovaný k 25.06.2026 15:35:02 (vyhotoveno dálkovým přístupem 25.06.2026 15:56). Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Mělník (kód 206). V k.ú. jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela).

A — Vlastník

Vlastník, jiný oprávněný	Identifikátor	Podíl
Pröschl Vlastislav, č.p. 38, 277 21 Želízy	740323/0703	jediný zapsaný vlastník (podíl na LV neuveden = výlučné vlastnictví)

B — Nemovitosti (pozemky)

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součástí je stavba	Způsob ochrany
St. 42/1	1 291 m²	zastavěná plocha a nádvoří	bez čp/če, jiná st.	nemovitá kulturní památka
St. 42/2	245 m²	zastavěná plocha a nádvoří	bez čp/če, jiná st.	nemovitá kulturní památka
St. 42/3	220 m²	zastavěná plocha a nádvoří	Želízy, č.p. 38, rod. dům	nemovitá kulturní památka
St. 42/4	129 m²	zastavěná plocha a nádvoří	bez čp/če, jiná st.	nemovitá kulturní památka
126/1	1 272 m²	zahrada	—	zemědělský půdní fond
126/4	249 m²	zahrada	—	zemědělský půdní fond

Součet výměr dle LV: 3 406 m² (podklady uvádějí celkovou plochu 3 277 m² — drobný nesoulad). Všechny čtyři stavební parcely (vč. té s rodinným domem) jsou vedeny se způsobem ochrany nemovitá kulturní památka.

B1 — Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí

Bez zápisu.

C — Věcná práva zatěžující nemovitosti

Typ	Věřitel	Zajištěná částka	Spis. zn. / řízení
Zástavní právo smluvní pořadí k 12.03.2018 11:52	Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1 IČO 45317054	budoucí pohledávka – jistina úvěru 4 120 000 Kč s přísl. budoucí, druhem a dobou vzniku, do 4 326 000 Kč (vznik do 15.07.2047) budoucí, ze zástavní smlouvy, do 535 600 Kč (vznik do 15.07.2047)	V-1955/2018-206 smlouva čj. 10000648104 ze dne 07.03.2018 právní účinky 12.03.2018 11:52:11 zapsáno 10.04.2018
Zatížené nemovitosti	všech 6 parcel LV: St. 42/1, St. 42/2, St. 42/3, St. 42/4, 126/1, 126/4
Související zápisy (k témuž ZP)	závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh · závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého · závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva (vše V-1955/2018-206)

Jiná omezení (exekuce, zákazy zcizení, předkupní práva…) na LV nejsou zapsána. Podklady uvádějí zástavu KB „cca 3,5 mil." — skutečná výše pohledávky z LV nevyplývá, nutné vyčíslení banky.

D — Poznámky a další obdobné údaje · Plomby

D: Bez zápisu (žádná exekuce, exekuční příkaz ani dražba). Plomby a upozornění: Bez zápisu k 25.06.2026.

E — Nabývací tituly

Smlouva kupní ze dne 07.03.2018, právní účinky zápisu k 12.03.2018 11:53:32, zápis proveden 10.04.2018 — V-1956/2018-206, pro: Pröschl Vlastislav. (Vlastník nabyl koupí 2018; zástavní právo KB vzniklo současně s koupí — patrně kupní financování.)

F — BPEJ

Parcely 126/1 a 126/4: BPEJ 34077 a 35500 (rozpis výměr po BPEJ je v textové kopii LV nečitelný).

Cena vs. dluhy

Položka	Částka	Poznámka
Požadovaná kupní cena (ZL)	6 500 000 Kč	zadání
Hodnota dle reportu	~8 500 000 Kč	deklarováno „cca kolem 8,5 mil., prostor pro nabídku je"
Vlastní odhad klienta	10 000 000 Kč	deklarace klienta, nedoloženo
Odhad RK z r. 2022	12 000 000 Kč	deklarace klienta, posudek není v podkladech
Zástava KB — dle podkladů	~3 500 000 Kč	„cca 3,5 mil." — bez vyčíslení banky
Zástava KB — rámec dle LV	jistina 4 120 000 Kč až 4 326 000 + 535 600 Kč	zajišťovaný úvěr a budoucí pohledávky do 15.07.2047
Kupní cena − dluh KB (dle podkladů)	≈ 3 000 000 Kč	orientační zůstatek pro prodávajícího při dluhu ~3,5 mil. (před náklady)

Výše dluhu u Komerční banky je v podkladech pouze deklarovaná („cca 3,5 mil."). LV zajišťuje jistinu úvěru 4 120 000 Kč a budoucí pohledávky až do 4 326 000 + 535 600 Kč — skutečný zůstatek je nutné doložit vyčíslením KB k datu doplacení. Rozptyl deklarovaných hodnot (8,5 / 10 / 12 mil.) není podložen žádným posudkem v podkladech.

Nemovitost

Rodinný dům č.p. 38 (na St. 42/3)

8+kk · 291 m² podlahové plochy

Dům je součástí historického statku, r. 1922 (dle klienta). Dle RUIAN: 2 nadzemní podlaží, 1 byt, zastavěná plocha 220 m², obestavěný prostor 1 983 m³, „dokončení" evidováno 15.12.2017. Sklep a prádelna. Půdní prostor má být upraven na multifunkční zateplenou místnost.

Konstrukce a stav (dle klienta + RUIAN)

Kámen / cihly / tvárnice vč. kombinací (RUIAN). Nová střecha před ~15 lety. Zateplení provedeno zevnitř, zažádáno o dotaci; většina materiálu nakoupena, zbývá dozateplit dvě místnosti a chodby. Nové rozvody elektřiny, vody a kanalizace. Rekuperace s fototermikou. Vodovod: ano · plyn: bez plynu · odpady: žumpa/jímka (RUIAN) · vytápění: RUIAN nezjištěno. Plánováno kamerové hlídání pozemku.

Vedlejší stavby: trojgaráž, stodola a dvě roubenky ve špatném stavu (dle klienta). Na LV jsou tři stavby „bez čp/če, jiná st." na parcelách St. 42/1, St. 42/2 a St. 42/4. Pozemek: zahrady 126/1 + 126/4 = 1 521 m²; areál celkem dle LV 3 406 m².

Parcely, plocha, ochrana

Parcela	Výměra	Druh pozemku	Součást / způsob ochrany
St. 42/1	1 291 m²	zastavěná plocha a nádvoří	stavba bez čp/če (jiná st.) · nemovitá kulturní památka
St. 42/2	245 m²	zastavěná plocha a nádvoří	stavba bez čp/če (jiná st.) · nemovitá kulturní památka
St. 42/3	220 m²	zastavěná plocha a nádvoří	RD č.p. 38 · nemovitá kulturní památka
St. 42/4	129 m²	zastavěná plocha a nádvoří	stavba bez čp/če (jiná st.) · nemovitá kulturní památka
126/1	1 272 m²	zahrada	zemědělský půdní fond (BPEJ 34077, 35500)
126/4	249 m²	zahrada	zemědělský půdní fond (BPEJ 34077, 35500)

Nemovitá kulturní památka: všechny stavební parcely včetně RD (historický statek) jsou na LV vedeny s ochranou „nemovitá kulturní památka". Stavební úpravy, údržba i zateplení podléhají závaznému stanovisku orgánu státní památkové péče — přímo se dotýká rozpracovaného vnitřního zateplení, plánované půdní vestavby a žádosti o dotaci.

Ochranné pásmo vodního zdroje: dle reportu „Dům bez obav" leží nemovitost v ochranném pásmu vodohospodářského zařízení — podzemní zdroj Liběchovka Li1,2,3a,4,5,6,7,HV19,HV22. Platí zvláštní omezení stavební činnosti, stavební záměry podléhají souhlasu správce vodního zdroje; report doporučuje konzultaci s vodoprávním úřadem. Jinak report hodnotí nemovitost jako „s minimálním rizikem": radonový index 1 (nízký), mimo záplavová území, bez významné hlukové zátěže.

Lokalita a vzdálenosti

Místo	Vzdušnou čarou (odhad)	Po silnici (odhad)	Počet obyvatel (~)
Liběchov	~2,2 km	~2,5 km	~1 100
Mělník	~8 km	~10 km	~19 500
Mšeno	~9 km	~12 km	~1 500
Praha (centrum)	~37 km	~45 km	~1 300 000

Vybavenost dle reportu: potraviny Želízy ~151 m, ZŠ a MŠ Želízy ~92 m, zastávka BUS ~147 m, kavárna ~124 m; lékaři (praktik, stomatolog, gynekolog) v Liběchově ~2,1–2,3 km, čerpací stanice ~2,4 km. Celkem 20 míst občanské vybavenosti, z toho 8 do 1 km — hodnoceno „dobrá vybavenost". Technická infrastruktura do 100 m: elektřina (~20 m, ČEZ) a obecní kanalizace (~74 m). Obec Želízy má přibližně 520 obyvatel (ČSÚ, 2024).

Mapa: https://mapy.cz/zakladni?x=14.46616&y=50.42294&z=17

Fotogalerie

8 fotografií z podkladů (zmenšené náhledy, kliknutím zvětšíte). Popisky odvozeny z názvů souborů.

Půda – pohled k jihu (plánovaná multifunkční místnost)

Odkazy a identifikátory

Okres: Mělník (CZ0206) · Obec: Želízy (535397) · k.ú.: Želízy (796352) · LV: 390
Parcely: St. 42/1, St. 42/2, St. 42/3, St. 42/4, 126/1, 126/4 · Nabývací titul: V-1956/2018-206 (kupní smlouva 2018)
Zástavní právo: V-1955/2018-206 (KB, 2018) · RUIAN kód budovy: 2111322 · Adresa: Želízy 38, 277 21

Mapy.cz Nahlížení do KN (ČÚZK) ČÚZK – řízení Památkový katalog NPÚ

Posouzení zpracováno z dodaných podkladů: zadání z 03.07.2026, výpis z KN (LV 390) k 25.06.2026, report „Dům bez obav" (25.06.2026), 8 fotografií. Zpracováno 16.07.2026. Dokument je faktickým přehledem, nikoli oceněním ani právním stanoviskem. Údaje z katastru je nutné před podpisem ověřit z aktuálního LV. Vzdálenosti a počty obyvatel označené „~" jsou odhady.